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“任志强们”没说破的中国楼市真相

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在中美贸易战正式开打后,坊间有个说法,北京当局如果松绑楼市调控,其所得立刻弥平关税损失,此言依据的是中国房地产公司上半年业绩。

7月4日,最新统计数据出炉,今年1至6月,百强房企合计销售近4.6万亿元,同比增长36.5%。报告称,上半年热销、房价暴涨的主要领域是三四线城市。难怪有人说,一二线城市放开限购也会暴涨,有了房地产市场的税收,关税损失算什么。

缩小范围来看,今年仅上半年,十大地产商就卖出1.97万亿元,这个销售数字,比2015整年的销售总和还多出4700多亿元,也只比2016全年少了2%而已。

再看另一个统计,5月份70个大中城市房价变动,61个城市环比上涨,2个城市环比持平,7个城市环比下调。所谓下调不是指房价跌了,而是涨幅收窄。

以上合计来看,今年1至6月,全国(中央和地方)发布的楼市调控政策近200次之多,但在如此调控高压下,众地产商尤其是房企巨头,再次创下了历史最佳的半年销售业绩。

然而新数据代表的还是一个旧结果,即楼市越调控房产销售越火爆,房企营收也还是越调控越肥美。过去、现在乃至以后,楼市调控这个越限越涨的怪圈问题,任志强等地产大佬也早有解说。

通常对刚需民众而言,总是认为楼市“调控失败”、“调控无效”,是对官方“调控”一词会错意,因为从中央到地方政府调控政策的本意,不是不让房价上涨,而是在抑制房价明显过快上涨。

目前中国钟摆化生存的人口有1.2亿,城市化率不足5成,这意味着,城市化建设还在加剧进行,亦即带来巨大刚需。所以任志强说,房地产还有20年的红利期,未来20年中国要把城市化完成率达到70%。

可见今年上半年楼市火爆的三四线城市,房企热销受益于当地政府出台各种各样的“人才落户”政策。各地相继“抢人”,“爱才”是其次,“爱财”是最主要,房地产商和地方政府皆“财源滚滚”。

不过房企亮丽营收背后有隐疾,正常情况这样的业绩应该反映在股价上,但一直以来地产股及上市房企股价不振,近期还接连遭受重挫。房企业绩与股价背离的主要原因是债务压顶。资料显示,资产负债率超过80%红线的房企至少有三成。

在中美贸易战期间,曾引发舆论讨论中国有几个核弹会不会爆了,其中之一就是楼市。

债务率高筑的房地产商,今年下半年至2020年都将是还债高峰期,从今年四季度至2020年二季度,全国房企累计到期人民币信用债金额约为1.37 万亿元、美元债约为 606 亿美元(约合4020亿元)。

据报导,截至2016年底,全国房企的债务规模至少达11.2万亿元,若加上隐形债务,这个数字会更高。仅仅以11.2万亿元计算,这意味着13亿的国人,每人需要拿出近9000元给房企,才能拯救房地产这个债务大窟窿。

房企既然如此赚钱,何以最后还是债务缠身?

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标签: 中国楼市, 中国房地产, 中美贸易战

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